事项：
2025 年12 月15 日，统计局公布1-11 月房地产投资和销售数据。2025 年1-11 月，全国房地产开发投资78591 亿元，同比下降15.9%；房屋新开工面积53457 万平方米，下降20.5%；房屋竣工面积39454 万平方米，下降18.0%；新建商品房销售面积78702 万平方米，同比下降7.8%；新建商品房销售额75130 亿元，下降11.1%；房地产开发企业到位资金85145 亿元，同比下降11.9%。
国信地产观点：1）销售额同比降幅持续扩大，单月值创历史同期最低水平。2）年底以价换量趋势明显，房价表现难以乐观。3）房地产开发投资和房企到位资金均加速下跌。4）新开工规模保持较低水平，竣工作为滞后指标下行趋势确定。5）投资建议：进入四季度以来，地产基本面指标均明显下跌。我们反复强调，在房价系统性止跌前，地产板块很难出现明确的趋势性机会，但可以把握政策博弈的波段属性。在当前阶段，虽然我们倾向于认为仍会有进一步的楼市政策支持，但突发房企信用事件后，高层决策需要时间，可能很难很快出台足够分量的政策。不过回调过后，政策博弈逻辑将更加顺畅，建议底部继续布局。个股端推荐中国金茂、中国海外宏洋集团。6）风险提示：政策落地效果及后续推出强度不及预期；外部环境变化等导致地产行业基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。
评论：
销售额同比降幅持续扩大，单月值创历史同期最低水平2025 年1-11 月，全国商品房销售额为75130 亿元，累计同比-11.1%，降幅较1-10 月扩大了1.5 个百分点；商品房销售面积为78702 万㎡，累计同比-7.8%，降幅较1-10 月扩大了1.0 个百分点。11 月单月，商品房销售额同比-25.1%，降幅较10 月扩大了0.8 个百分点；商品房销售面积同比-17.3%，降幅较10 月收窄了1.5 个百分点。
观察相对历史同期的销售规模，2025 年11 月，商品房的销售额和销售面积分别相当于2019 年同期的42%和43%，创历史最低水平。
年底以价换量趋势明显，房价表现难以乐观
2025 年1-11 月，新建商品房销售均价9546 元/㎡，累计同比-3.6%，降幅较1-10 月扩大了0.6 个百分点。
11 月单月，新建商品房销售均价为9097 元/㎡，同比-9.5%，降幅较10 月扩大了2.6 个百分点。
从城市维度看，2025 年11 月，70 城新建商品住宅销售价格同比-2.8%，降幅较10 月扩大了0.2 个百分点，而环比-0.4%，降幅较10 月收窄了0.1 个百分点；70 城二手住宅销售价格同比-5.7%，降幅较10 月扩大了0.3 个百分点，而环比-0.7%，降幅与10 月持平。
房地产开发投资和房企到位资金均加速下跌
2025 年1-11 月，房地产开发投资额78591 亿元，同比-15.9%，降幅较1-10 月扩大了1.2 个百分点；房企到位资金85145 亿元，同比-11.9%，降幅较1-10 月扩大了2.2 个百分点。11 月单月，开发投资额同比-30.3%，降幅较10 月扩大了7.3 个百分点；房企到位资金同比-32.5%，降幅较10 月扩大了10.6 个百分点。
拆解房企资金来源，2025 年1-11 月，定金及预收款同比-15.2%，降幅较1-10 月扩大了3.2 个百分点；而个人按揭贷款同比-15.1%，降幅较1-10 月扩大了2.3 个百分点。销售低迷对房企资金的拖累加深。
观察相对历史同期的投融资规模，2025 年11 月，房地产开发投资和房企到位资金分别相当于2019 年同期的43%和41%，均继续创历史新低。
新开工规模保持较低水平，竣工作为滞后指标下行趋势确定2025 年1-11 月，房屋新开工面积为53457 万㎡，同比-20.5%，降幅较1-10 月扩大了0.7 个百分点；房屋竣工面积为39454 万㎡，同比-18.0%，降幅较1-10 月扩大了1.1 个百分点。11 月单月，新开工面积同比-27.6%，降幅较10 月收窄了1.9 个百分点；竣工面积同比-25.5%，较10 月收窄了2.7 个百分点。
观察相对历史同期的开竣工规模，2025 年11 月，新开工面积相当于2019 年同期的22%，环比微升但仍在较低水平；而竣工面积相当于2019 年同期的48%，续创历史新低。月度数据虽然波动较大，但新开工规模始终保持较低水平，而竣工作为滞后指标下行趋势确定。
投资建议：
进入四季度以来，地产基本面指标均明显下跌。我们反复强调，在房价系统性止跌前，地产板块很难出现明确的趋势性机会，但可以把握政策博弈的波段属性。在当前阶段，虽然我们倾向于认为仍会有进一步的楼市政策支持，但突发房企信用事件后，高层决策需要时间，可能很难很快出台足够分量的政策。不过回调过后，政策博弈逻辑将更加顺畅，建议底部继续布局。个股端推荐中国金茂、中国海外宏洋集团。
风险提示：
政策落地效果及后续推出强度不及预期；外部环境变化等导致地产行业基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。
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转自国信证券股份有限公司 研究员：任鹤/王粤雷/王静
